告别2022，2023新曙光已经到来。

回顾过去这一年，物管行业发展也蕴藏挑战和机遇。行业发展回归理性，物企IPO放慢了速度，民企按下并购“暂停键”，取而代之的是，央企、国企为代表的物企们开始成为行业主角。在地产行业低迷的影响下，物企的股价也像坐上了“过山车”，时而下跌，时而回弹。

随着市场环境不断改革，未来企业间的收并购案例有望进一步增加，物企独立发展正当时。

中国房地产报融媒体中心梳理出2022年物管行业十大新闻，所选事件具有代表性，对行业或将产生重大影响。

1// 二十大报告提及物业

二十大报告中提及多项内容都和物业息息相关，包括养老、新型城镇化、乡村振兴、脱贫攻坚、数字中国等内容在内，都将对物业接下来发展方向起到了重要指引作用，物业发力居家养老未来可期。

从房地产领域来看，对于养老行业的布局由来已久，除了房企开发养老项目外，很多物业服务企业也在积极探索“物业+养老”模式。在多重政策利好下，未来养老产业将迎来发展黄金期，虽然物业服务企业在社区养老领域尚未形成成熟的模式，但今后仍具备巨大的发展空间。

2// 央企、国企成为收并购市场主角

2022年，上市物企累计披露并购交易51起，披露交易金额104.07亿元，不到2021年全年金额的3成。

从企业并购意愿来看，2022年以来碧桂园服务明确表示要结束大规模收并购动作，雅生活服务、融创服务等企业也逐步退出并购舞台。与之相对的则是以华润万象生活、招商积余等为代表的央企、国企性质的物管企业迎头而上，成为物管收并购领域的主角。

3// 华润万象生活年内四次出手并购

随着民营企业资金压力增大，在物管收并购领域，央企、国企开始崭露头角。其中，华润万象生活在年内四度出手，分别收购禹洲物业、中南物业、九洲物业及祥生物业，收购额接近46亿元，几乎占据行业内一半并购额度，成为2022年名副其实的“并购王”。

4// 物企IPO周期变长

多家物企递表仍排队

2022年共有6家新上市物企，分别为万物云、苏新服务、鲁商服务、东原仁知服务、力高健康生活、金茂服务。随着物业行业发展趋于理性，香港联交所对物企IPO审核也更加严格，待上市物企上市周期变长，2022年存在多家已交表但仍未上市企业，分别为万达商管、龙湖智创生活、众安智慧服务。

5// 万物云上市

2022年9月29日，万物云正式于港交所进行交易，成为2022年最大的首发 IPO案例，是近2年以来募资最高的物业企业，也是物业板块中上市时规模体量最大的物企。

作为市场上公认的巨头，万物云的上市极具看点。从2022年中报数据来看，万物云在管面积8.4亿平方米，居碧桂园服务之后，位居第二名。同时，万物云总市值也排名第二，仅次于华润万象生活。即使拥有多项荣誉加身，万物云上市首日依然没逃过破发的命运。万物云估值回归，印证了万科董事会主席郁亮所言：“不在意上市十点估值高低，更在意万物云未来的长期表现”。

万物云成功上市是物业领域的大事件，此后，物业巨头之争更为激烈。

6// 恒大物业、鑫苑服务违规交易被罚

2022年11月16日，鑫苑服务复牌两月余后再次停牌，停牌原因则是其子公司存置于郑州银行、华夏银行共4.02亿元的定期存款已被质押，作为控股股东鑫苑地产旗下子公司以及若干并非鑫苑服务旗下公司的贷款融资抵押品，且有关贷款很可能无法在所示到期日之前偿还，鑫苑服务还表示该事项是在公司现任董事会任何成员或公司高级管理层不知情及未经同意下进行。于11月28日，联交所披露对鑫苑服务及四名董事采取纪律行动，谴责该公司四名高管、董事，并认为他们的留任会损害投资者的权益。

与鑫苑服务被罚类似的还有，2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌，原因是中国恒大重要子公司恒大物业，在审核2021年度财报中发现有约为134亿元存款为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。7月22日，恒大物业公布初步调查结果，恒大物业质押相关的贷款通过第三方（扣除费用后）划转回流至恒大（不包括恒大物业及其子公司），用作后者的一般营运。因为此事件，中国恒大多名高管发生职务变动。

联交所监管是保障市场规范秩序，维护投资者权益的重要武器。2022年，联交所对利益输送情况审核也更加严格，并对违规企业进行处罚。

7// 金科服务“易主”

2022年9月27日午间，金科智慧服务集团股份有限公司发布联合公告称，博裕资本拟以每股12港元进行要约收购，要约价较2022年9月7日（即最后交易日）在联交所每股9.02港元的收市价溢价约33.04%，最高现金代价为47.63亿港元。11月23日，金科服务发布公告称，博裕集团提出的要约收购事项，已经在当天下午4点正式截止。博裕集团已超过金科地产集团，成为金科服务的第一大股东。

8// 物业股超跌回弹

2021年下半年以来，受上游房地产深度调整等因素影响，物业行业经历了快速回调的阶段，2021年初物业板块PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值开始掉头下行，较上半年缩水近四成。

2022年，物业管理行业估值并没有发生实质性的改变，估值仍随地产下行而大幅受挫，并于10月31日，物业股估值降至历史最低，仅为8.4倍。11月份，房地产融资政策“三箭齐发”，加速房地产市场回暖，也直接体现在修复物业行业信心方面。受地产政策的提振，接下来物业股有触底反弹之势，将有望逐渐反弹回升更为合理的估值范围。

9// 地产加速出售物企股权

近期，多家物业平台大股东均在加速出售所持物企股权，例如旭辉永升服务、金科服务、奥园健康等大股东均有抛售物企股权的举动。德信中国也在其唯一一笔存续美元债启动交换要约后表示有转让物业平台的意愿。

实际上，2022年，物业与地产的脱钩在加速。这种脱钩既是被动，也是主动。一方面，2022年，房企在资金紧张压力下，以物企换钱现象频出，多家股东纷纷变现手中物业股份，其中不乏头部企业。另一方面，为增强自身经营能力，减轻地产周期性影响，物企也积极主动打造独立发展能力，提升独立外拓速度。

10// 城市服务发展由浅入深

探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，已经成为2022年不少物企发展的重要内容。根据克而瑞物管监测，百强物企中80%企业均已布局城市服务业务，企业城市服务内容也正不断延伸，从保障城市基本功能的城市公共基础类服务向驱动城市高效运营的城市综合治理类服务延伸，向激活城市活力的城市品质提升类服务延伸。典型物企服务内容已逐渐成型，向“服务+运营”方向演变成为趋势。