美東時間周三（9月18日），美聯儲四年來首降，單次大幅降息50個基點，將基準利率從20年高點從5.25%~5.5%下調至4.75%~5%區間。

同日稍早公布的最新數據顯示，美國抵押貸款利率上周降至2022年9月以來最低水平，8月新屋開工也創4個月最高水平。但分析師警示，別指望美聯儲降息能令抵押貸款利率繼續下降。同時，美國房地產市場仍面臨其他壓力，不會很快隨降息回暖。

降息兌現，抵押貸款利率反而難再降

美國抵押貸款銀行家協會(MBA)公布的數據顯示，截至9月13日當周，美國30年期固定利率抵押貸款的合約利率下降了14個基點至6.15%，錄得的2018~2019年以來最長連降紀錄（連續七周）。15年期抵押貸款的平均合約利率下跌29個基點至5.42%，創兩年來最低水平。同時，上周MBA購房抵押貸款申請指數上漲5.4%，創三個月高點；再融資抵押貸款申請指數飆升超過24%，也達到2022年4月以來的最高水平。通常而言，抵押貸款利率持續下降有助于提振對美國房地產市場的信心。因此，稍早公布的數據已顯示，9月，美國住宅建筑商信心指數出現六個月來首次上升，各地區信心均有所好轉。

此外，美國人口調查局周三公布最新數據顯示，美國8月新屋開工升至135.6萬戶，創4月以來最高紀錄；營建許可升至147.5萬戶，為半年來最高水平。

這一系列數據變化的背后，主要得益于美聯儲降息預期。抵押貸款利率通常追隨美債收益率變動，而在市場普遍預計美聯儲即將開啟降息周期之際，10年期美債收益率持續徘徊在2023年年中以來的最低水平附近。

自5月初以來，美國30年期抵押貸款平均利率已下降超過一個百分點。但隨著美聯儲四年首降靴子落地，不少房地產業內人士反而提示，過去一段時間出于降息預期的穩步下降，意味著在美聯儲采取行動后，抵押貸款利率不太可能立即進一步下降。Realtor.com首席經濟學家哈勒（Danielle Hale）此前表示：“我們已經看到降息預期帶來的很多好處，包括抵押貸款利率下降。接下來，美聯儲9月具體做了什么變得更加不重要，他們對未來利率路徑的表態，才會決定抵押貸款利率能否持續下降。”而美聯儲此次雖然單次降息50個基點，但美聯儲主席鮑威爾卻給后續降息預期滅火，警示市場不要假設這種大幅度降息將繼續下去。

在線房地產經紀公司Redfin經濟研究負責人趙（Chen Zhao）表示，如果美聯儲最終的降息速度低于預期，未來幾個月抵押貸款利率甚至可能小幅上升，雖然這對許多消費者來說是違反直覺的結果。他補充稱，從鮑威爾表態來看，“美聯儲確實存在較大的令人失望的風險，抵押貸款利率也會比目前的水平有所上升。”

事實上，趙提示的模式在最近一次、疫情前的降息周期中就曾出現過。美國平均抵押貸款利率在2018年底達到近5%的峰值，但在美聯儲于2019年7月開始降息時已降至3.75%。隨后盡管美聯儲同年又降息兩次，單次降息25個基點，但當年剩余時間，平均抵押貸款利率反而回升至3.8%附近。

抵押貸款機構LoanPeople Leaman Team駐德州奧斯汀高級貸款官貝利（Kristin Bailey）表示，近幾個月，“幾乎所有”給她打電話的人都想談談美聯儲降息后他們應該做什么。而她對于最近接到的幾次與再融資相關的詢問，都建議客戶盡早采取行動。“過去一段時間，此前曾通過我們買房的客戶都在陸陸續續聯系我們，說 ‘一旦美聯儲降息了，我們就想談談利率的事情’。而我則建議， ‘好吧，其實我們更應該現在（有降息預期但尚未兌現時）就談’。”

美國房產市場仍面臨多重壓力

在警示抵押貸款利率可能“反常識”不繼續降反升的同時，業內人士也認為，美國房地產市場也仍面臨一些其他壓力。因此，未必能因為美聯儲進入降息周期就火速回暖。

雖然抵押貸款利率持續下降、住宅建筑商信心指數回升、新屋開工數創多時新高，但根據Redfin的數據，8月美國現房和待售房屋銷售額卻降至除疫情后最初數月外，有史以來的最低水平。具體而言，8月美國現房銷售額較上月下降1%，同比下降3.1%，降至2012年以來、除2020年5月外的最低水平。待售房屋銷售也降至除2020年4月外的歷史最低水平。

為何會出現這種困境？趙分析稱，這一切都始于疫情。疫情期間，人們可以在任何地方工作，且抵押貸款利率一度很低，所以許多美國人大舉買房，推動了房地產熱潮。但這種買房熱并沒有持續多久。居高不下且節節攀升的通脹促使美聯儲不得不多次加息，間接推高了抵押貸款利率。并且，房價在整個疫情期間飆升后，并未真正下跌過。美國人隨即停止了房屋買賣，且形成了一種慣性。 “因此，即便兩年后的現在，我們仍處于半癱瘓狀態，抵押貸款利率正在下降，但人們仍然沒有真正入場買賣房屋。”他稱。

此外，美國大選引發的焦慮，也是許多有意購房者躊躇不前的因素。在今年夏天的一次采訪中，Redfin的首席執行官凱爾曼（Glenn Kelman）表示，美國住房市場處于恐慌狀態，盡管抵押貸款利率有所下降，但人們并沒有進入市場，“真正的問題可能是因為選舉。我們已經與許多購房者交談過，他們說他們還要繼續觀望本次大選會發生什么。大選正在影響美國國民的心理。”采訪中，凱爾曼還提到了美國房市面臨的其他問題，比如房價上漲、供應不足、居民收入上漲跟不上通脹等。

最后，傭金規定的變化也使得部分買家感到困惑和困擾，因而選擇推遲購房計劃。在去年底遭到反壟斷訴訟后，全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)于今年3月宣布，與房屋銷售商團體達成一項和解協議，同意支付4.18億美元賠償金結束訴訟，并取消有關房地產交易中6%傭金的規定。

雖然這一做法理論上能降低買家的購房成本，但在實際操作層面，反而使得買家對于支付傭金一事兒更加困惑。過去，6%傭金通常都由賣家一方支付，比如，一套售價為100萬美元的房屋，賣方需要支付總價大約6萬美元的費用給雙方經紀人。而羊毛出在羊身上，實際上買方部分3%的傭金已經被包含在房屋的掛牌價格中，從而推高了房價。

新規下，賣家及其經紀人仍可選擇支付買家經紀人的費用，但必須通過外部談判進行，即經紀人的傭金支付可以靈活處理，賣家很可能選擇不支付買家經紀人的費用，讓買家自行承擔，買家需要與其經紀人談判支付方式，并自掏腰包支付費用。這種情況下，買家的負擔可能不降反增，因為過去，雖然傭金成本會體現在房價中，提高買家購房成本，但由于計入了房屋總價，可以類似還抵押貸款那樣分攤到此后數十年歸還。而新規下，一些經紀人在協商過程中，會要求買方一次性支付一筆固定費用。尤其對首次購房者來說，他們中的許多人本已很難拿出首付、交易稅費、律師費和其他與購房相關的其他費用。

加州大學洛杉磯分校的金融、房地產和法律講師卡倫（Mark Karlan）稱：“以一套60萬美元的房子為例，3%相當于18000美元，這是買家以前不必承受的沖擊。”

(本文來自第一財經)